Nossa matéria de destaque desta semana é sobre o Plano Diretor de Gramado. Se você esta com dúvidas, veja os principais pontos que nossa reportagem abordou.

Como ficam os pavimentos, subtelhados, a expansão da zona urbana e as novas regras para empreendimentos multipropriedades estão entre principais dúvidas da comunidade

 

O Plano Diretor de Gramado, após tramitar durante um ano na Câmara de Vereadores do município, teve sua redação sancionada pelo prefeito Nestor Tissot na segunda-feira, dia 28 de novembro. A partir de então, mudam as normativas válidas para diversos segmentos que compõe a sociedade, desde a construção civil até questões relacionadas à habitação social. “Foi um projeto feito com transparência e com muitas mãos que o aperfeiçoaram durante meses para que chegássemos nesse momento com a certeza de que os próximos anos de Gramado serão construídos com responsabilidade”, afirmou o prefeito Nestor Tissot.

“Penso que a principal diferença é a mudança da ideia de cidade. Sempre comento que a ideia de cidade que está refletida neste Plano Diretor vem da Agenda Estratégica e Plano de Mobilidade aprovados em 2019. Uma cidade mais plural e descentralizada, que não tenha tanta dependência do Centro, com bairros um pouco mais densos, com maior sobreposição de usos. A possibilidade de bairros mais ativos e sustentáveis. Trás atenção para áreas paisagísticas e ambientais, culturais e sociais, através de mapas temáticos específicos e de artigos próprios aos temas, como nenhum outro plano de Gramado havia dado”, comenta o secretário de Planejamento, Rafael Bazzan.

 

A Gramado Magazine identificou as principais dúvidas da comunidade e mudanças da nova legislação. Confira aqui, em tópicos, as alterações que o Projeto de Lei Complementar (PLC) 17/2022 trará agora, a partir de informações solicitadas para a Secretaria de Planejamento e Comissão do Plano Diretor:

 

Foto: Matheus Zanchet

 

Garagens e subsolos

Foi o item mais polêmico, como recorda o presidente da Comissão do Plano Diretor, Ricardo Peccin. Passam a contar no Índice de Aproveitamento (IA), com qualquer atividade. Intenção é provocar a população a evitar utilizar automóveis, encontrando novos meios de transporte alternativos, assim como dar fim a um desvirtuamento clandestino da lei. “O carro hoje é solução e problema. O novo Plano visa o Município criar alternativas e a sustentabilidade”, diz o engenheiro. Para a Prefeitura, haverá tributos mais justos e fiscalização. Antes, a legislação em vigor incentivava a disformidade: aprovava-se o subsolo com garagem e transformava em habite-se para quaisquer outras atividades.

 

Subtelhados ou sótãos e aumento de pavimentos

Não serão computados no IA, desde que observados todos os parâmetros de inclinação, altura e a regra dos “oitões”. Também não devem fugir do estilo arquitetônico da cidade. No antigo PDDI, permitia-se o uso de 75% do pavimento inferior computado no índice. A lei era geralmente desrespeitada, pois após o habite-se ocupava-se 100% do telhado.

No plano de 2014, o número máximo de pavimentos era quatro, sendo Pavimento Térreo, Primeiro Pavimento, Segundo Pavimento, Terceiro Pavimento. Nesta conta não constavam o subsolo e o subtelhado. A possibilidade de quatro pavimentos existia apenas em dois zoneamentos, a Zona Comercial 3, no Centro da cidade, e a Zona Residencial 4, em parte do bairro Várzea Grande. No plano atual, em todos os zoneamentos é permitido quatro pavimentos, exceto nosloteamentos unifamiliares, designados no plano como UNI.

 

Descentralização dos serviços

Mesmo nos loteamentos unifamiliares, será permitida a prestação de serviços e escritórios e gabinetes. Desta forma, um profissional liberal poderá ter seu endereço comercial na sua residência, o que até então não era permitido.

Nos projetos urbanísticos relevantes que constam no PDDI, estão previstas as descentralizações de estruturas fundamentais, com a possibilidade da utilização do instrumento da Operação Urbana Consorciada para que elas ocorram. São elas: Prefeitura, bancos, a transferência do Hospital Arcanjo São Miguel e da rodoviária.

O novo plano permite, assim, que nos bairros existam comércios, incluindo casas noturnas, desde que observadas as características de cada localidade e minimizar os impactos na vizinhança.

 

De zona rural para urbana

Vários pontos do município entraram em perímetro urbano. Conforme o secretário de Planejamento, a região da Serra Grande, ao longo das duas principais vias é uma delas. O local hoje tem características de zona urbana e que foram reconhecidas pelo plano, sendo este um critério também para a região do Moleque próximo à Várzea Grande. Outras regiões viraram urbanas pela proximidade com ajá consolidada, caso de áreas próximas ao bairro Carniel, ou a Vila do Sol. Ainda, a área com maior potencial para desenvolvimento de uma nova centralidade, pensando a cidade em longo prazo, é a do Mato Queimado.

 

Habitação popular

O projeto de lei que regulamentará as contrapartidas para habitação popular será a alteração da Lei do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV. A alteração desta lei está sendo desenvolvida pela Secretaria de Planejamento. Uma reunião com os vereadores nesta semana estava prevista para debater o assunto e aprovar uma lei que tenha efetividade.

 

Unidades habitacionais e multipropriedades

O novo PLC limita o número de unidades habitacionais para 150, seja residencial ou hoteleiro, com o intuito de deixar os prédios com menor impacto visual.

Empreendimentos multipropriedades, ou seja, aqueles vendidos em frações, antes não contemplados, agora também terão novas regras, com área mínima das unidades em 40 metros quadrados quando hotéis e 60 metros quadrados quando residenciais. Qualquer unidade deve conter, ao menos, uma vaga de garagem. Essa limitação, segundo Ricardo Peccin, evita que hotéis já estabelecidos na cidade vendam e transformem suas unidades em multipropriedades.

Já aqueles em grandes terrenos (maiores que um hectare), deverão destinar parte da área para áreas públicas, independentemente de contrapartidas já estabelecidas em leis.

 

Áreas de Interesse Social (AIS)

Divide a questão social em duas formas de atuação. Traz para dentro do Plano Diretor as áreas de ocupações irregulares e clandestinas, denominadas de AIS 1. Elas deverão ser regularizadas com base da Lei de Regularização Fundiária Urbana (Reurb). Todas as ocupações tiveram seu perímetro mapeado e delimitado, seja em zona rural ou urbana.

Em relação às AIS 2, serão as áreas que terão prioridade e receberão incentivos para produção de novas habitações populares, seja pelo Município ou iniciativa privada. Estão localizadas em vazios urbanos, em meio ou próximos a áreas consolidadas, em diferentes bairros da cidade.

 

Áreas de Preservação Cultural

Um inventário de bens culturais foi realizado e estes tombados, assim como os bens principais, os complementares e os prioritários. Por exemplo: estufas e capitéis.

Com a identificação, as restrições foram definidas, assim como a necessidade de aprovação pelos órgãos do município para intervenção dos bens.

 

Áreas de Risco, sujeitas à movimentação de massa

Áreas de Risco (AR) são aquelas delimitadas com base no estudo feito pelo Serviço Geológico do Brasil, em 2015, sendo locais prioritários para recebimento de investimentos em infraestrutura no orçamento anual, para minimizar os riscos identificados.

 

Áreas de Direito de Preempção (ADP)

Aquelas que o Município exercerá o direito de preempção, ou seja, onde o Executivo terá prioridade na compra daquele terreno ou espaço. Isso visa a implantação de equipamentos comunitários, urbanos e de projetos relevantes.

 

Morro das Orquídeas

Todas as áreas estão no mesmo zoneamento. Mantêm as áreas de interesse do Município e a negociação com os proprietários

 

Parque dos Pinheiros e entorno e nova centralidade norte

Permanece em área rural. No extremo norte, haverá ampliação da zona urbana. Toda a região consta com direito de preempção.

Também foi alterado o traçado da perimetral, sendo incluído aquele aprovado no Plano de Mobilidade. No PLC 02/2022 a proposta de traçado da perimetral passava a jusante, ou seja, após a barragem, ligando a Estrada do Meleiro com a Estrada do Caracol/Parque dos Pinheiros. Esta alternativa foi descartada após os estudos realizados pelos técnicos da Fundação Luiz Englert, UFRGS, que demonstraram através de metodologia que ela teria pouca efetividade pela distância a ser percorrida. Portanto, a proposta aprovada foi a mesma que está no Plano de Mobilidade, passando a perimetral a montante, ou seja, antes da barragem, no início da Estrada do Meleiro ligando com a Rua Vereador Theodoro Michaelsen.

Tem como intuito: potencializar os corredores ecológicos e áreas ambientais; determinar diretrizes viárias básicas, planos de usos e regimes urbanísticos; sustentabilidade e ocupação racional do território; identificar as potencialidades e conflitos da área de ocupação.

De acordo com Ricardo Peccin, a região do Mato Queimado foi a optada devido à maior facilidade técnica de ampliação. Outra motivação seria a chegada do Aeroporto de Vila Oliva, na divisa com Caxias do Sul, que trará mais fluxo naquela área.

 

Zona Rural

Novos usos são permitidos, que antes não eram identificados pelo PDDI: comércios e serviços, além de parques rurais. Para uso hoteleiro, serão permitidas 35 unidades habitacionais no espaço de 17 hectares. Para uso residencial, serão possíveis dez unidades unifamiliares, uma fração de uma casa por hectare, assim como regime de condomínio.

 

Prazos que o Plano Diretor determina:

* 18 meses para definição de critérios para elaborações de projetos e participação de Operação Urbana Consorciada;

* 18 meses para definição dos critérios de viabilidade técnica e de gestão das áreas de preservação cultural, através de inventário de patrimônio do Município;

* 12 meses para regulamentação do projeto da perimetral leste-oeste;

* 12 meses para regulamentação do projeto da nova centralidade norte;

* 12 meses para regularizar as torres de estações de rádio ou semelhantes;

* 12 meses para regulamentar requisitos, procedimentos e conteúdos do Programa de Incentivos Tributários;

* 6 meses para criar e regulamentar o Selo Verde;

* 6 meses para regulamentar através de decreto os procedimentos de regularização de loteamentos e assentamentos clandestinos;

* 12 meses para revisar o conteúdo referente às áreas permanentes.

 

O que dizem as autoridades e envolvidos no novo Plano Diretor de Gramado

Presidente da Câmara de Vereadores de Gramado, Renan Sartori: “Foi um processo amplo, democrático, transparente e de amadurecimento a partir das discussões técnicas multidisciplinares. Muitas foram as contribuições recebidas no transcorrer do processo legislativo, conduzido com apoio da Fundação Luiz Englert – UFRGS e da Dra. Vanesca Prestes, atores fundamentais na consolidação das alterações   propostas e aprovadas. O que esperar? Do ponto de vista urbanístico, sem dúvida, a aprovação do novo Plano Diretor consistirá em um grande avanço para o município, uma vez que o Poder Executivo e investidores terão a sua disposição as ferramentas necessárias para controlar e conduzir o crescimento e desenvolvimento urbano sustentável. Exemplo disso são os 24 projetos urbanísticos relevantes aprovados que poderão melhorar a mobilidade, saneamento, desenvolvimento rural ordenado e conservação ambiental. As novas diretrizes foram pensadas levando em conta a capacidade de suporte de cada região da cidade, o que poderá, com o tempo, desenvolver novas centralidades e controlar áreas que se encontrem muito adensadas, desenvolvendo a cidade na direção correta.”

 

Promotor de Justiça de Gramado, Max Roberto Guazzelli: “É a lei mais democrática da história de Gramado, com a participação de todos e que certamente atendeu ao rito, todos foram ouvidos e puderam se expressar. A melhor lei é aquela que não agrade todo mundo, ou seja, quando uma parcela da sociedade se sente totalmente agradada, é porque algo deu errado. Todo mundo tem que ficar um pouco contente com a lei, porque daí significa que atingiu o seu objetivo. No caso do Plano Diretor, por exemplo, se for agradar apenas interesses especulativos imobiliários, ela está muito errada.  Acredito que o principal foi termos um resguardo daquela zona de amortecimento do Parque dos Pinheiros de Gramado, que é um grande trunfo, a questão dos cuidados com a preservação da borda da Encosta do 28 e a possibilidade de se manter as ferramentas negociais para a montagem do parque das Orquídeias, no morro central da cidade, fundamental do ponto de vista ambiental. No ponto da habitação social houveram ganhos notáveis também, com a ampliação da área urbana com a necessidade de definição de requisitos, novas centralidades, mostra o grau de amadurecimento do plano diretor, que é uma referência para as demais cidade.”

 

Secretário de Planejamento, Rafael Bazzan: “Gramado é um case único, em que o nosso desafio não é buscar investimentos, mas sim organizar e conduzir esses investimentos buscando sempre a sustentabilidade do desenvolvimento da cidade, nas três esferas, econômica, ambiental e social. E este desafio é algo que me motiva, e motiva também os profissionais envolvidos neste processo. Penso que temos muito trabalho pela frente, que passa por mudanças estruturais, superação de paradigmas, entre eles o da mobilidade, onde ainda privilegiamos o transporte individual motorizado, na contramão das melhores cidades do mundo, em detrimento ao transporte coletivo ou a meios mais sustentáveis como a bicicleta e o andar. Mas o desafio passa também por efetivarmos novos espaços públicos de lazer, como o Parque das Orquídeas e o Parque dos Pinheiros e requalificarmos outros espaços existentes, como o Joaquina Rita Bier ou a Carrieri.”

 

Presidente da Comissão do Plano Diretor, Ricardo Peccin: “Foi um projeto que tramitou por duas gestões diferentes. A Comissão sempre pode tratar os assuntos com viés técnico. É claro que houve algumas pressões e discussões por parte de pessoas que tinham interesses ligados. Mas faz parte do jogo. Vale ressaltar que é de se elogiar a postura dos Executivos municipais e da Câmara de Vereadores. Sempre trabalhamos com uma visão independente de vícios, profissional. É, como o promotor de Justiça disse durante a aprovação, um dos projetos de lei mais democráticos de todos os tempos em Gramado.”

 

Foto: Matheus Zanchet

 

 

Ilustração do antes/depois